Meziroční pokles cen bytů se zmírňuje

Patříte mezi milovníky čísel a grafů? Pak tento článek je přesně pro vás, plný dat, čísel a grafů.

Meziroční pokles cen bytů začíná slábnout, avšak již tři čtvrtletí po sobě se pohybuje v oblasti dvouciferných čísel. Pouze v Praze došlo k nárůstu cen menších a středně velkých cihlových bytů, což ovlivňuje současný růst. Přesto statisticky zůstává cena bytů v Praze stále o 8% nižší než před rokem.

V průběhu 2. čtvrtletí se ceny bytů mírně zvýšily.

Průměrná realizovaná cena bytu v Praze dosáhla 111 tisíc Kč za m² obytné plochy, v okolí Prahy to bylo 84 tisíc Kč a jinde v ČR průměrná cena dosáhla 46 tisíc Kč za m².

Z analýzy aktuálních transakcí prodeje bytů vyplývá, že v dubnu, květnu a červnu došlo k výraznému nárůstu cen menších bytů do cca 60 m² v cihlové zástavbě.

Nicméně je důležité zmínit, že v jiných segmentech a lokalitách se vývoj cen liší.

Současný růst pravděpodobně představuje dočasný jev v malém segmentu a časem by měl ustoupit.

S ohledem na kupní sílu obyvatelstva není důvod očekávat další růst cen bytů. Červencové prodeje neukazují nárůst cen ba naopak opětovný pokles cen.

Ceny bytů v panelových domech v Praze klesly z maxima 113 tisíc korun za m² v prvním čtvrtletí roku 2022 na současných 95 tisíc korun za m². Tento pokles činí 16% za období 6 čtvrtletí. V současné době jsou ceny stejné jako před 2 lety.

Letos se nejvíce prodávaly byty o velikosti od 60 m² do 72 m², které tvořily čtvrtinu všech prodaných bytů v ČR. U bytů v panelových domech činí tento segment dokonce 31%. V loňském roce, kdy byly ceny bytů na vrcholu, se nejvíce prodávaly menší byty do 47 m², které tvořily 28% všech prodaných bytů.

V minulém roce, kdy byly ceny nemovitostí nejvyšší, se prodalo více menších bytů než dříve. V Praze to bylo více než 33% všech loni prodaných bytů do 47 m² a téměř 53% do 60 m². V minulosti a také letos se tento podíl pohyboval pod 50%.

Letos došlo v Praze ke zvýšení podílu prodejů bytů o velikosti nad 60 m² a do 72 m². Tento nárůst byl pravděpodobně ovlivněn prodejem bytů této velikosti v panelových domech, kde cena nejvíce klesla. Na druhé straně, zejména v letošním roce, došlo k poklesu prodejů bytů o velikosti nad 90 m². Větší byty, např. nad 160 m², se letos v Praze téměř nerealizovaly.

Průměrný rozdíl v prodejní ceně bytu ve výborném a špatném stavu v Praze činí 14 tis Kč za m², což při bytu o velikosti 60 m² činí 840 tisíc Kč. V minulém roce tento rozdíl činil až 1,14 milionu korun.

Pokud uvažujete o prodeji bytu, tak si ověřte, zda se vám vyplatí svůj byt vylepšit a získat tak vyšší výnos z prodeje.

Informujte se u mě, jaká by mohla být případná prodejní cena po vylepšení bytu.

Mnoho lidí tvrdí, že rozdíl ve vývoji cen je v lepších lokalitách odlišný a že tam ceny neklesají. V některých ojedinělých případech mohou mít částečně pravdu. Avšak statistiky realizace prodejů ukazují, že v minulosti rostly ceny v méně atraktivních lokalitách Prahy více než ve středu města. V současné době však také více klesají.

Přiklad: Ceny bytů v regionu Dolnobřežanska v uplynulém roce vzrostly až na 113 tisíc korun za m² včetně příslušenství, což bylo téměř stejné jako průměrná cena v širším centru Prahy. Nicméně s ochlazením cen nemovitostí v ČR se ceny i v těchto zajímavých lokalitách vrátily zpět na průměrných 87 tisíc Kč, jak tomu bylo v roce 2021.

Nabídka vs. Reality

Průměrné realizované ceny bytů v různých segmentech a různých lokalitách korelují s průměrnými nabídkovými cenami odlišně.

V Praze byly nabídky o 19% vyšší než průměrné prodejní ceny a jejich hodnota činila 108 tisíc Kč/m2.

V okolí Prahy při průměrné ceně 82 tisíc Kč za m² to bylo +12%. V Brně byly nabídky v průměru vyšší jen o 7% a jinde v ČR až o 44%.

Při stanovení prodejní ceny se nespoléhejte na nabídkové ceny. Ověřte si u mě skutečné realizace ve vaší lokalitě pro vaši nemovitost.

Průměrné ceny nabízených nemovitostí se od druhého čtvrtletí loňského roku snížily jen mírně, přestože realizované ceny prudce poklesly. Nabídky v Praze jsou v průměru o 40% vyšší než v Brně a okolí a více než dvakrát vyšší než mimo Prahu a Brno. V průměru se byty v Praze nabízejí za 128 000 Kč za m², v Brně za 92 000 Kč a jinde za 62 000 Kč za m².

Nabidky:

Realizace:

V Praze byly nabídky bytů ve 2. čtvrtletí o 19 % dražší než následně realizované prodeje.

V průměru se byt prodával za 108 tisíc Kč za m², zatímco průměrná nabízená cena byla 128 tisíc Kč. Pokud dáte na trh byt za stejnou cenu jako ostatní nabízené, nečekejte úspěch. Informujte se u makléře, jaké jsou realizované ceny ve vaší lokalitě, pro danou velikost bytu a ve vašem segmentu.

Pokud porovnáváte při odhadu prodejní ceny bytu s nabízenými cenami:

Ceny všech nabízených bytů byly ve 2. čtvrtletí letošního roku o 27% vyšší než průměrná realizace.
Před rokem činil rozdíl 17%, zatímco před dvěma lety to bylo 26%.
Průměrná cena prodaného bytu v České republice ve 2. čtvrtletí činila 66 tisíc Kč za m², zatímco průměrná cena nabízeného bytu byla 84 tisíc Kč.